Wohnungsmarkt in Batumi: Wachstum der Verkäufe und Risiken eines Überangebots

Der Wohnungsmarkt in Batumi verzeichnet weiterhin steigende Verkaufszahlen und Immobilienpreise, zeigt jedoch zunehmend die Auswirkungen des Baubooms der vergangenen Jahre. Laut einer Analyse von Galt & Taggart bleibt eine erhebliche Anzahl unverkaufter Wohnungen auf dem Primärmarkt bestehen, während zahlreiche neue Projekte das Risiko eines zukünftigen Überangebots erhöhen.

Steigende Wohnungsverkäufe in Batumi

Im ersten Quartal 2026 wurden in Batumi 4.049 Wohnungen verkauft. Dies entspricht einem Anstieg von 15,8 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Jahres 2025, basierend auf Daten des georgischen Grundbuchamts.

Verkäufe auf dem Sekundärmarkt stiegen um 10,1 %. Verkäufe auf dem Primärmarkt wuchsen um 21,1 %.

Die Autoren der Studie weisen darauf hin, dass Statistiken zu Neubauprojekten durch Verzögerungen bei der Registrierung von Transaktionen beeinflusst sein können.

Zur Analyse der aktuellen Markttrends führte Galt & Taggart außerdem eine Umfrage unter Bauträgern durch, die mehr als 30 aktive Wohnprojekte umfasst und etwa 40 % des Primärmarktes in Batumi repräsentiert.

Laut den Entwicklern wurde der Verkaufshöchststand im September 2025 erreicht, als 1.044 Wohnungen innerhalb eines Monats verkauft wurden. Im Jahr 2026 gingen die monatlichen Verkaufszahlen jedoch von 705 Einheiten im Januar auf 306 Einheiten im März zurück.

Insgesamt verkauften die an der Umfrage beteiligten Bauträger im ersten Quartal 2026 1.288 Wohneinheiten, verglichen mit 755 Einheiten im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Gleichzeitig wächst das Volumen unverkaufter Wohnungen weiter und hat inzwischen fast 13.000 Einheiten erreicht.

Veränderungen auf der Angebotsseite

Die Struktur des Angebots verändert sich zunehmend:

Bei Projekten mit Fertigstellung im Jahr 2026 sind bereits etwa 71 % der Wohnungen verkauft. Bei Projekten mit Fertigstellung zwischen 2027 und 2029 liegt die Verkaufsquote zwischen 53 % und 56 %. Wer kauft Immobilien in Batumi?

Georgische Staatsbürger bleiben die größte Käufergruppe auf dem Wohnungsmarkt von Batumi:

32 % im Jahr 2024 44 % im Jahr 2025 37 % im ersten Quartal 2026

Europäische Käufer stellen weiterhin die größte internationale Käufergruppe dar:

20 % im Jahr 2024 15 % im Jahr 2025 18 % im ersten Quartal 2026

Käufer aus:

Ukraine Russland Belarus

machten:

14 % der Transaktionen im Jahr 2024 15 % im Jahr 2025 16 % im ersten Quartal 2026

aus.

Die Nachfrage israelischer Investoren sank von:

13 % auf 12 % und anschließend auf 10 % Anfang 2026.

Türkische Käufer reduzierten ihren Marktanteil von:

6 % im Jahr 2024 auf 4 % im ersten Quartal 2026.

Gleichzeitig gewinnen Käufer aus den arabischen Ländern zunehmend an Bedeutung.

Wohnungsverkäufe nach Bezirken New Boulevard

Mit 1.671 Transaktionen blieb New Boulevard der aktivste Bezirk in Batumi.

Jährliches Wachstum: +22,3 %

Alley of Heroes

Der Bezirk belegte den zweiten Platz mit:

811 Transaktionen

Wachstum: +1,4 %

Makhinjauri 317 verkaufte Wohnungen Wachstum: +68,6 % Kobuleti 120 Transaktionen Wachstum: +14,3 %

Diese Entwicklung deutet auf ein wachsendes Interesse an Gebieten außerhalb des traditionellen Stadtzentrums hin.

Wohnungspreise in Batumi Durchschnittspreise

Im März 2026 erreichte der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf dem Primärmarkt (schlüsselfertige Wohnungen):

1.893 USD/m² (+8,7 %)

Auf dem Sekundärmarkt lag der Durchschnittspreis bei:

1.479 USD/m² (+7,8 %)

Analysten weisen auf die erhebliche Preisdifferenz zwischen Primär- und Sekundärmarkt hin, die das weitere Preiswachstum neuer Projekte begrenzen könnte.

Die teuersten Wohnlagen Alt-Batumi

3.146 USD/m² (+8,0 %)

Alley of Heroes

2.081 USD/m² (+5,5 %)

Gonio–Kvariati

2.075 USD/m² (+5,4 %)

Schnellstes Preiswachstum

Die stärksten Preissteigerungen wurden verzeichnet in:

Innenstadtbezirken

+11,4 % auf 1.787 USD/m²

Kobuleti

+13,1 % auf 1.805 USD/m²

Trotz der höchsten Verkaufszahlen liegt der durchschnittliche Preis im New Boulevard bei:

1.819 USD/m² (+8,4 %)

und damit unter dem Niveau der Premiumlagen.

Rückgang der Mietrenditen

Die durchschnittlichen Tagesmieten in Batumi gingen im ersten Quartal 2026 um:

7,3 %

zurück.

Die Bruttomietrendite sank von:

etwa 10 % vor drei Jahren auf aktuell 7,1 %

und könnte laut Prognosen weiter fallen auf:

5,1 % oder sogar 3,4 % in konservativen Szenarien.

Analysten von International Investment schätzen die tatsächliche Nettorendite nach Kosten auf lediglich:

2–3 %

wobei sie während Leerstandszeiten sogar null oder negativ ausfallen kann.

Hotelinvestitionen übertreffen Wohnungen

Hotels in Batumi erzielen Renditen zwischen:

10 % und 17 %

und übertreffen damit Wohnimmobilien deutlich.

Die Rendite von Hotelzimmern liegt etwa:

4,8-mal höher

als die von Wohnungen.

Dies ist auf zentralisierte:

Verwaltung Vermarktung Buchungssysteme Rezeption Instandhaltung

zurückzuführen.

Die Auslastung von Markenhotels entwickelte sich wie folgt:

68,6 % im Jahr 2022 70,0 % im Jahr 2023 71,0 % im Jahr 2024

Der durchschnittliche Zimmerpreis beträgt etwa:

286 USD pro Nacht

Fazit

Der Immobilienmarkt in Batumi wächst weiterhin, doch die Nachfrage bleibt deutlich unter den Boomjahren 2022–2023.

Gleichzeitig nimmt das Angebot aufgrund der hohen Bautätigkeit weiter zu, wodurch der Druck auf den Markt steigt und das Risiko eines Überangebots wächst.

Die Mietrenditen gehen bereits zurück, und der wachsende Bestand unverkaufter Neubauwohnungen dürfte künftig zunehmend Einfluss auf die Preisentwicklung haben.

Vor diesem Hintergrund verlagert sich der Fokus vieler Investoren zunehmend auf den Hotelsektor, insbesondere auf Premium- und Luxusprojekte, die derzeit die stabilsten Erträge und die attraktivsten langfristigen Perspektiven auf dem Markt von Batumi bieten.