سوق الإسكان في باتومي: نمو المبيعات ومخاطر فائض المعروض

يواصل سوق العقارات السكنية في باتومي تسجيل نمو في المبيعات والأسعار، إلا أنه بدأ يُظهر بشكل متزايد آثار الطفرة الإنشائية التي شهدتها المدينة خلال السنوات الأخيرة. ووفقًا لتقرير صادر عن Galt & Taggart، لا يزال هناك عدد كبير من الشقق غير المباعة في السوق الأولية، في حين أن العدد الكبير من المشاريع الجديدة قيد التطوير يرفع من مخاطر حدوث فائض في المعروض مستقبلاً.

ارتفاع مبيعات الشقق في باتومي

خلال الربع الأول من عام 2026، تم بيع 4,049 شقة في باتومي، بزيادة بلغت 15.8% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2025، بحسب بيانات السجل العام الجورجي.

ارتفعت مبيعات السوق الثانوية بنسبة 10.1%. نمت مبيعات السوق الأولية بنسبة 21.1%.

وأشار التقرير إلى أن بعض بيانات المشاريع الجديدة قد تتأثر بتأخر تسجيل المعاملات العقارية.

كما أجرت الشركة استطلاعًا شمل أكثر من 30 مشروعًا سكنيًا نشطًا تمثل نحو 40% من السوق الأولية في باتومي.

وبحسب المطورين العقاريين:

بلغت ذروة المبيعات في سبتمبر 2025 مع بيع 1,044 شقة خلال شهر واحد. انخفضت المبيعات الشهرية في عام 2026 من 705 وحدات في يناير إلى 306 وحدات في مارس.

وخلال الربع الأول من 2026، باعت الشركات المشاركة في الاستطلاع 1,288 وحدة سكنية مقارنة بـ 755 وحدة خلال الفترة نفسها من عام 2025.

في المقابل، ارتفع مخزون الشقق غير المباعة ليصل إلى ما يقارب 13,000 شقة.

تغير هيكل العرض

تشير البيانات إلى أن:

نحو 71% من شقق المشاريع المتوقع تسليمها خلال عام 2026 قد تم بيعها بالفعل. أما المشاريع المقرر إنجازها بين 2027 و2029 فتتراوح نسبة مبيعاتها بين 53% و56%. من هم المشترون في سوق باتومي؟

لا يزال المواطنون الجورجيون يشكلون أكبر شريحة من المشترين، رغم تراجع حصتهم تدريجياً:

32% في 2024 44% في 2025 37% في الربع الأول من 2026

وتظل أوروبا ثاني أكبر مصدر للمشترين:

20% في 2024 15% في 2025 18% في الربع الأول من 2026

أما المشترون من:

أوكرانيا روسيا بيلاروسيا

فقد شكلوا:

14% في 2024 15% في 2025 16% في الربع الأول من 2026

في حين تراجعت حصة المستثمرين الإسرائيليين من:

13% إلى 12% ثم إلى 10% في بداية 2026

أما المشترون الأتراك فتراجعت حصتهم من:

6% في 2024 إلى 4% في الربع الأول من 2026

بينما بدأت الدول العربية باكتساب أهمية متزايدة كمصدر للطلب العقاري.

أكثر المناطق نشاطاً في باتومي نيو بوليفارد (New Boulevard)

احتلت المركز الأول في المبيعات:

1,671 عملية بيع نمو سنوي 22.3% ممشى الأبطال (Alley of Heroes) 811 عملية بيع نمو 1.4% فقط ماخينجاوري (Makhinjauri) 317 شقة نمو 68.6% كوبوليتي (Kobuleti) 120 عملية بيع نمو 14.3%

وتشير هذه الأرقام إلى تزايد الاهتمام بالمناطق الجديدة خارج مركز المدينة التقليدي.

أسعار الشقق في باتومي متوسط الأسعار

في مارس 2026 بلغ متوسط أسعار السوق الأولية (تسليم مفتاح):

1,893 دولارًا للمتر المربع (+8.7%)

أما السوق الثانوية:

1,479 دولارًا للمتر المربع (+7.8%)

ويشير المحللون إلى وجود فجوة سعرية كبيرة بين السوقين الأولية والثانوية، ما قد يحد من قدرة المشاريع الجديدة على مواصلة رفع الأسعار بنفس الوتيرة الحالية.

أغلى المناطق السكنية المدينة القديمة (Old Batumi)

3,146 دولارًا للمتر المربع (+8%)

ممشى الأبطال

2,081 دولارًا للمتر المربع (+5.5%)

غونيو – كفارياتي

2,075 دولارًا للمتر المربع (+5.4%)

أسرع المناطق نمواً في الأسعار المناطق الداخلية للمدينة: +11.4% كوبوليتي: +13.1%

أما منطقة نيو بوليفارد، ورغم تصدرها للمبيعات، فقد بلغ متوسط السعر فيها:

1,819 دولارًا للمتر المربع (+8.4%)

تراجع العوائد الإيجارية

انخفض متوسط الإيجار اليومي في باتومي بنسبة:

7.3% خلال الربع الأول من 2026

كما تراجعت العوائد الإيجارية الإجمالية من:

حوالي 10% قبل ثلاث سنوات إلى 7.1% حالياً

ويتوقع التقرير انخفاضها مستقبلاً إلى:

5.1% أو حتى 3.4% في السيناريوهات المحافظة

ويقدّر بعض المحللين أن العائد الحقيقي بعد المصاريف قد يتراوح بين:

2% و3% فقط

وقد يصبح صفرياً أو سلبياً خلال فترات الشغور.

الاستثمار الفندقي يتفوق على الشقق

بحسب التقرير، تحقق الفنادق في باتومي عوائد تتراوح بين:

10% و17%

أي أعلى بنحو:

4.8 مرات

من العوائد المحققة في الشقق السكنية.

ويرجع ذلك إلى:

الإدارة المركزية التسويق الموحد أنظمة الحجز خدمات الاستقبال الصيانة المشتركة

كما ارتفعت نسب إشغال الفنادق ذات العلامات التجارية العالمية:

68.6% في 2022 70% في 2023 71% في 2024

مع متوسط سعر يومي للغرفة يبلغ نحو:

286 دولارًا

الخلاصة

رغم استمرار نمو المبيعات في سوق باتومي العقاري، فإن الطلب لا يزال أقل بكثير من مستويات الطفرة التي شهدها السوق خلال عامي 2022 و2023.

وفي الوقت نفسه، يستمر المعروض الجديد في الارتفاع بوتيرة كبيرة، مما يزيد من الضغوط على السوق ويعزز احتمالات فائض المعروض خلال السنوات المقبلة.

كما أن العوائد الإيجارية تشهد تراجعاً مستمراً، ومن المتوقع أن يؤثر تراكم الشقق غير المباعة على نمو الأسعار مستقبلاً.

لذلك يرى الخبراء أن القطاع الفندقي، وخاصة المشاريع الفاخرة والعلامات العالمية، أصبح حالياً القطاع الأكثر استقراراً وجاذبية للاستثمار في باتومي مقارنة بالاستثمار في الشقق السكنية التقليدية.